Kuolinpesä: hallinto, perinnönjako ja verotus 2026

Kuolinpesä on vainajan omaisuudesta ja veloista syntyvä yhteisomistus, jota perilliset hallinnoivat yhdessä, kunnes perintö jaetaan. Pesän omaisuuden myynnistä maksetaan luovutusvoittoveroa, ja hankintamenona käytetään perintöverotuksen arvoa tai hankintameno-olettamaa 20 tai 40 prosenttia.

Asia	Pääsääntö
Pesän hallinto	Osakkaat yhdessä (perintökaari 18 luku)
Perinnönjakoa voi vaatia	Milloin tahansa (perintökaari 23:1)
Luovutusvoiton vero	30 % (30 000 euroon asti), 34 % (ylittävä osa)
Hankintameno	Perintöverotuksen arvo tai olettama 20 % / 40 %
Olettaman 40 %:n raja	Omistusaika vähintään 10 vuotta

Mikä kuolinpesä on?

Kuolinpesä syntyy kuolinhetkellä. Se käsittää vainajan omaisuuden ja velat, ja sen osakkaita ovat perilliset, yleistestamentin saajat ja leski. Pesä ei ole yhtiö, vaan osakkaiden yhteinen omaisuusmassa.

Kuolinpesän omaisuus on jakamatta, kunnes perinnönjako on tehty. Siihen asti pesä on olemassa myös verotuksessa. Pesään tulevat esimerkiksi vuokratulot ja omaisuuden myyntivoitot ilmoitetaan pesän tulona.

Perinnönjako edellyttää lähtökohtana perukirjaa. Perunkirjoituksen ajankohdasta, perukirjan sisällöstä ja arvostamisesta kerrotaan perunkirjoituksen ohjeessa.

Kuka hallinnoi kuolinpesää?

Perintökaaren (40/1965) 18 luvun mukaan osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä. Tämä tarkoittaa, että tärkeät päätökset vaativat kaikkien osakkaiden suostumuksen. Esimerkiksi kiinteistön myynti ei onnistu yhden osakkaan päätöksellä.

Osakkaat voivat valtuuttaa yhden heistä hoitamaan arkiasioita, kuten laskujen maksua. Valtuutus kannattaa tehdä kirjallisesti.

Milloin tarvitaan pesänselvittäjä?

Vaihtoehto yhteishallinnolle on pesänselvittäjä. Osakas voi hakea pesänselvittäjää käräjäoikeudelta, ja silloin pesän hallinta siirtyy selvittäjälle (perintökaari 19 luku). Selvittäjä hoitaa pesän asiat, kunnes pesä on selvitetty.

Pesänselvittäjä on perusteltu valinta, kun osakkaat ovat riitaisia, osakkaita on paljon tai pesä on monimutkainen. Selvittäjän palkkio ja kulut maksetaan pesän varoista.

Vastaavatko osakkaat veloista?

Kuolinpesän velat maksetaan ensisijaisesti pesän varoista. Perinnönjaon jälkeen perillinen vastaa vainajan veloista perimänsä omaisuuden arvoon asti. Velkojen ja varojen selvittämiseen kannattaa varata aikaa ennen jakoa.

Miten kuolinpesän verotus toimii?

Verohallinnon mukaan kuolinpesää käsitellään verotuksessa yleensä samalla tavalla kuin yksityishenkilöä. Pesä saa esitäytetyn veroilmoituksen joka kevät, kunnes se on lakkautettu. Osakkaat vastaavat yhdessä pesän veroasioista.

Kuolinpesä on verovelvollinen, kunnes pesän varat on jaettu ja perinnönjakokirjan kopio on toimitettu Verohallinnolle. Kuolinpesä ei maksa perintöveroa. Perintöveron maksaa kukin perillinen omasta perintöosuudestaan, ja veroluokat ja asteikko löytyvät oppaasta perintöveron veroluokat.

Elinkeinotoimintaa, maataloutta tai metsätaloutta harjoittavalla pesällä on lisäksi omia ilmoitusvelvollisuuksia. Verohallinto edellyttää niissä oma-aloitteista ilmoittamista.

Miten kuolinpesän jakaminen tehdään?

Kuolinpesän jakaminen eli perinnönjako tehdään yleensä osakkaiden kesken sopimalla. Jaon perusteena ovat laki, testamentti ja mahdollinen avioehto tai avio-oikeus. Leskellä on oma asemansa, jonka avioehto voi muuttaa, mistä kerrotaan artikkelissa avioehdon vaikutus perintöön. Testamentin muotovaatimuksista ja tulkinnasta kerrotaan oppaassa testamentti 2026.

Jako etenee tyypillisesti seuraavasti:

Perunkirjoitus toimitetaan ja perukirja annetaan Verohallinnolle.
Selvitetään jakoperusteet: testamentti, avioehto, perillisten asema.
Omaisuus ja velat arvostetaan ja osuudet lasketaan.
Osakkaat sopivat, kuka saa mitä, ja laativat kirjallisen jakokirjan.
Kaikki osakkaat allekirjoittavat jakokirjan.
Jakokirjan kopio toimitetaan Verohallinnolle, ja kiinteistöjen osalta omistus rekisteröidään.

Jakokirjan kopion voi lähettää OmaVeron kautta. Verohallinto kehottaa tekemään jaon mahdollisimman pian perunkirjoituksen jälkeen, mutta lakisääteistä määräaikaa ei ole.

Voiko jakoa vaatia milloin tahansa?

Kyllä. Perintökaaren 23:1:n mukaan kullakin osakkaalla on oikeus vaatia perinnönjakoa. Lesken oikeus pysyä jakamattomassa pesässä ja testamentin määräykset voivat rajoittaa tätä. Jos osakkaat eivät pääse sopuun, jako voidaan toimittaa pesänjakajan avulla.

Onko jako uusi luovutus?

Ei. Verohallinnon mukaan perinnönjako, johon ei liity muita oikeustoimia, ei muodosta uutta saantoa. Jos osakas kuitenkin lunastaa toisen osuuden vastiketta vastaan, tilanteeseen voi liittyä luovutusvoittoa tai varainsiirtoveroa.

Miten perityn omaisuuden myynti verotetaan?

Perityn omaisuuden myynnistä syntyvä voitto on luovutusvoittoa, ja se verotetaan pääomatulona. Pääomatulon vero on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % ylittävältä osalta (tuloverolaki 1535/1992). Luvut perustuvat tilanteeseen 2026, ja ne kannattaa tarkistaa Verohallinnon luovutusvoittosivulta.

Myynti on ilmoitettava aina. Se ilmoitetaan joko pesän tai osakkaan esitäytetyssä veroilmoituksessa sen mukaan, myydäänkö omaisuus ennen jakoa vai sen jälkeen.

Jakamattomaan pesään kuuluvan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on pesän tuloa. Jaon jälkeen myyvä osakas ilmoittaa voiton omana pääomatulonaan.

Myyntikö ennen jakoa vai sen jälkeen?

Verotus ei muutu hankintamenon osalta, koska perinnönjako ei ole uusi saanto. Ero on siinä, kenen tuloa voitto on. Pesän tulona voitto verotetaan pesän pääomatulona, jaon jälkeen kunkin osakkaan omana tulona.

Pienemmät omat pääomatulot voivat pysyä 30 prosentin portaassa. Tämä riippuu osakkaan muista pääomatuloista, joten tilanne kannattaa laskea osakaskohtaisesti.

Mikä on hankintameno-olettama?

Luovutusvoitto on myyntihinta vähennettynä hankintamenolla ja myyntikuluilla. Perityn omaisuuden hankintamenona pidetään perintöverotuksessa käytettyä verotusarvoa eli perukirjan arvoa. Lisäksi hankintamenoon voi lukea omistuksen aikana tehdyt perusparannukset ja myyntikulut.

Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, jos se on verovelvolliselle edullisempi (tuloverolaki 46 §). Olettama on 20 % myyntihinnasta, kun omaisuutta on omistettu alle 10 vuotta. Kun omistusaika on vähintään 10 vuotta, olettama on 40 %.

Verohallinnon ohjeen mukaan kuolinpesän omaisuuden omistusaika lasketaan vainajan kuolinhetkestä. Kymmenen vuoden raja täyttyy siis vasta, kun kuolemasta on kulunut 10 vuotta.

Olettamaa käytettäessä muita kuluja, kuten välityspalkkiota, ei vähennetä erikseen. Perukirjan arvon ja olettaman välillä kannattaa siksi laskea molemmat. Perintöverotuksen arvon voi tarkistaa perukirjasta, ja arvostamisesta kerrotaan perunkirjoituksen ohjeessa.

Esimerkki 1: perukirjan arvo voittaa

Pesä myy perityn asunnon 210 000 eurolla. Perukirjan arvo on 150 000 euroa ja välityspalkkio 6 000 euroa. Asunnossa ei ole asunut kukaan perillisistä.

Voitto on 210 000 - 150 000 - 6 000 = 54 000 euroa. Olettama olisi 20 % × 210 000 = 42 000 euroa, jolloin voitto olisi 168 000 euroa. Vero on 30 000 × 30 % + 24 000 × 34 % = 9 000 + 8 160 = 17 160 euroa. Esimerkki olettaa, ettei pesällä ole muita pääomatuloja.

Esimerkki 2: olettama voittaa

Pesä myy vanhan tontin 80 000 eurolla neljä vuotta kuoleman jälkeen. Perukirjan arvo on 10 000 euroa ja myyntikulut 2 000 euroa.

Perukirjan arvolla voitto on 80 000 - 10 000 - 2 000 = 68 000 euroa. Olettamalla voitto on 80 000 - 16 000 = 64 000 euroa. Veroa tulee perukirjan arvolla 9 000 + 38 000 × 34 % = 21 920 euroa ja olettamalla 9 000 + 34 000 × 34 % = 20 560 euroa. Olettama säästää 1 360 euroa.

Esimerkki 3: 40 prosentin olettama

Sama tontti myydään vasta, kun kuolemasta on kulunut 11 vuotta. Olettama on nyt 40 % × 80 000 = 32 000 euroa ja voitto 48 000 euroa. Vero on 9 000 + 18 000 × 34 % = 15 120 euroa.

Milloin perityn asunnon myynti on verovapaa?

Verohallinnon ohjeen mukaan kuolinpesän omaisuuden luovutuksesta saatava voitto on verovapaa oman asunnon luovutuksena vain niiden perillisten osuutta vastaavalta osalta, jotka ovat asuneet kohteessa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta perittävän kuoleman jälkeen.

Asunnon pitäminen tyhjillään tai vuokralla ei siis tuo verovapautta. Verovapaus koskee vain asuneiden perillisten osuutta.

Esimerkki 4: yksi perillinen asunut

Esimerkin 1 asunnosta saatu voitto 54 000 euroa jaetaan kolmelle osakkaalle tasan. Yksi osakas on asunut asunnossa kaksi vuotta kuoleman jälkeen.

Hänen kolmasosansa eli 18 000 euroa on verovapaata. Verotettavaa on 36 000 euroa, ja vero on 9 000 + 6 000 × 34 % = 11 040 euroa. Pienet luovutukset, joiden myyntihinta on yhteensä enintään 1 000 euroa vuodessa, ovat verovapaita erillisen säännön nojalla.

Mitkä ovat yleisimmät virheet kuolinpesässä?

Virheet liittyvät tyypillisesti hallintoon ja myynnin ilmoittamiseen. Nämä on helppo välttää, kun tietää ne etukäteen.

Myynti ilman kaikkien suostumusta

Yhden osakkaan ei kannata myydä pesän omaisuutta yksin, koska pesää hallitaan yhdessä. Kiinteistön kauppakirjaan tarvitaan kaikkien osakkaiden allekirjoitus.

Myynti jää ilmoittamatta

Myynti pitää ilmoittaa aina, vaikka voittoa ei syntyisi. Jos tietoa ei ole esitäytetyssä veroilmoituksessa, se lisätään veroilmoitukseen oma-aloitteisesti. Ilmoittamatta jättämisestä voi seurata veronkorotus tai muu seuraamus, joten tarkista tilanne Verohallinnosta.

Hankintameno lasketaan väärin

Perukirjan arvo, kulut ja olettama jäävät usein vertaamatta. Myös omistusajan alkaminen kuolinhetkestä unohtuu helposti. Tarkista luvut aina Verohallinnon ohjeesta ennen veroilmoitusta.

Pesä jää roikkumaan vuosiksi

Jakamaton pesä vaatii veroilmoitukset joka vuosi, ja päätöksenteko vaatii kaikkien suostumuksen. Pitkä jakamattomuus lisää riitojen ja kustannusten riskiä. Jos jakoa ei saada aikaan, jakoa voi vaatia pesänjakajalta.

Käytännön toimintaohje

Toimita perunkirjoitus ja anna perukirja Verohallinnolle
Selvitä jakoperusteet: testamentti, avioehto ja perillisten asema
Päätä hallinnosta: yhteishallinto vai pesänselvittäjä
Vertaa perukirjan arvoa ja hankintameno-olettamaa ennen myyntiä
Ilmoita myynti pesän tai osakkaan veroilmoituksessa
Laadi kirjallinen jakokirja ja toimita kopio Verohallinnolle
Tarkista veroasteikko 2026 ja perintöveron määrä perintöverolaskurilla

Ennen testamentin tai lahjoitusten suunnittelua kannattaa tutustua myös lahjaveron rajoihin. Sisarusten kesken jaettavan perinnön verotus on käsitelty artikkelissa sisaruksen perintöveron laskenta.

Usein kysyttyä

Kuka saa myydä kuolinpesän omaisuutta?
Osakkaat yhdessä, tai pesänselvittäjä, jos sellainen on määrätty. Yksi osakas ei voi myydä pesän omaisuutta ilman muiden suostumusta.

Paljonko luovutusvoittoveroa perityn omaisuuden myynnistä maksetaan?
Luovutusvoitto verotetaan pääomatulona: 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta. Voitto lasketaan myyntihinnasta hankintamenon ja kulujen jälkeen.

Kumpi on parempi: hankintameno-olettama vai perukirjan arvo?
Se, jolla voitto jää pienemmäksi. Olettama on 20 % tai 40 % myyntihinnasta, ja sitä käytettäessä muita kuluja ei vähennetä.

Kuinka pitkään kuolinpesä voi olla jakamatta?
Lakisääteistä määräaikaa ei ole, ja jakoa voi vaatia milloin tahansa. Jakamaton pesä on kuitenkin verovelvollinen ja vaatii veroilmoitukset joka vuosi.

Mitä tapahtuu, jos osakkaat eivät pääse sopuun?
Osakas voi hakea pesänselvittäjää tai pesänjakajaa käräjäoikeudelta. Yleisesti paras reitti on kuitenkin kirjallinen sopimus kaikkien kesken.

Maksaako kuolinpesä perintöveroa?
Ei. Perintöveron maksaa kukin perillinen omasta perintöosuudestaan, ja se lasketaan perukirjan arvoista.

Lähteet

Luvut perustuvat tilanteeseen 2026. Päivitä artikkeli, kun pääomatuloveron asteikko tai Verohallinnon ohjeistus muuttuu.